Más allá de márgenes obtenidos a corto plazo, las empresas inmobiliarias se enfrentan continuamente al desafío de transformar sus decisiones en inversiones de alta rentabilidad. ¿Cuánto pueden tardar en visualizar los beneficios? Años. Y no solo porque las ventas puedan ser más o menos exitosas, sino porque es necesario tomar en cuenta factores macroeconómicos externos y todo un conjunto de variables internas para determinar la utilidad de un negocio. Hoy nos acercaremos a estos conceptos de forma muy pedagógica para entender por qué la gestión de proyectos inmobiliarios es un mundo fascinante que requiere datos, paciencia y constancia en constante equilibrio.
Tipos de propiedades
Antes de entrar en materia es importante diferenciar las tipologías de propiedades. Las más comunes son, sin duda, las destinadas a ventas. Se compra un terreno para una promoción inmobiliaria y se venden viviendas y locales. Luego están las propiedades que generan ingresos periódicos por concepto de alquiler o por la explotación de un negocio en su interior. Y finalmente están las de uso público, que son equipamientos para ofrecer servicios a la ciudadanía. En este último caso, la empresa privada puede vender o alquilar estos bienes aunque los administre el sector público.
¿Cómo calcular la utilidad?
En el caso de un desarrollo inmobiliario destinado a ventas, la operación matemática es simple: consiste en establecer la diferencia entre los costes totales (suelo, impuestos, materiales de construcción, mano de obra, licencias, etc) y el precio de venta de cada unidad. En este ámbito del negocio, la ratio de euro por metro cuadrado permite indicar el precio final al comprador y determinar el margen obtenido en cada transacción.
¿Y si las rentas son periódicas?
Cuando una empresa inmobiliaria compra un suelo o un edificio con el fin de alquilarlo, debe decidir si el cliente es un particular o una empresa y cómo llegar a un acuerdo que le permita obtener unos ingresos periódicos atractivos. Por ejemplo si el inmueble tuvo un valor de un millón de euros y se obtienen unas rentas netas de 50.000€ al año, la inversión habrá generado una rentabilidad del 5% (50.000/1.000.000).
La rentabilidad como objetivo
Como decíamos al comienzo, más allá de la utilidad inmediata, los expertos inmobiliarios saben que este es un negocio con perspectiva de futuro. Por eso, al medir la rentabilidad se tienen en cuenta factores macroeconómicos que determinen la favorabilidad de un ciclo determinado. En este ejercicio, el cálculo de la Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) es de gran ayuda para tomar una decisión de inversión y sobre todo, es importante definir hasta dónde queremos llegar. Los más audaces buscarán retornos por encima del 20% y los más cautos esperarán retornos del 5%.
Porque no es lo mismo comprar un terreno para vender unidades que plantearse el alquiler de un edificio por un período determinado, las empresas inmobiliarias planean el recorrido de sus inversiones con cabeza fría pero sin descuidar el factor intuición que tantas veces ha guiado a una promotora inmobiliaria para acercarse a los negocios en el momento oportuno.
